El futuro del sector inmobiliario en Paraguay

El mercado Inmobiliario de Asunción en Perspectiva

En los últimos años, Paraguay ha pasado por una importante evolución en materia de construcciones e inversiones dentro de lo que respecta al mercado inmobiliario, enfocados principalmente en la población de clase alta y al sector corporativo, lo cual sin dudas, ha marcado un antes y un después dentro de este sector.

Esto ha venido acompañado por diferentes factores, donde se puede resaltar el aumento de la clase media paraguaya que se produjo como consecuencia de la reducción de los niveles de pobreza de los últimos 10 años y que ha servido para potenciar la demanda, mientras que desde el lado de oferta, empresarios nacionales e internacionales han visto un negocio altamente rentable en Asunción, que incluso da un mayor retorno que otras capitales de América Latina, según el especialista Víctor Gonzalez Acosta.

Es importante destacar el alto déficit habitacional que existe en Paraguay -el cual actualmente se encuentra en torno a los 1.000.000 de hogares- así como el alto costo que significa acceder a una vivienda en el país, principalmente en la capital y en las ciudades que componen el departamento Central.

Para conocer más a fondo las características de la vivienda en Asunción, el presente informe tiene como objetivo dar a conocer la tendencia que ha seguido la composición de la vivienda de los paraguayos que viven en la capital del país, realizando un análisis a través de las últimas Encuestas Permanentes de Hogares (EPH) llevadas a cabo por la Dirección General de Estadística, Encuestas y Censos (DGEEC), correspondientes al año 2015.

 

Situación Actual de la vivienda en Asunción

Mientras la demanda y la oferta de hogares van caminando hacia un punto neutro es importante entender cuál será el siguiente foco de negocio para los empresarios.

Al analizar la situación legal de la vivienda en la capital del país se observa que la mayor parte de la población -69%- tiene la posibilidad de tener un techo o mejor dicho “una vivienda propia o se encuentra pagando en cuotas”. Hay que destacar que hace tan solo 10 años el porcentaje era del 61%, es decir 8 puntos porcentuales menos en tan solo 2 periodos de gobierno.

Esta estadística nos deja un foco que es el 39% restante, demostrando aun una gran oportunidad única para realizar inversiones atendiendo el poder adquisitivo de los hogares.

Aunque no todo es color de rosas, ya que el acceso al crédito no habría salpicado aun a toda la pirámide económica y se ve reflejado en que, apenas el 1% de los hogares de Asunción, se encuentra “pagando en cuotas”.

Situación que se torna bastante grave, ya que el sector financiero ha venido avanzando a niveles importantes en el mismo período de tiempo analizado, y ha dejado de lado a un sector tan importante y necesario como lo es el sector de la vivienda.

 

Precios

A nivel país existe una alta informalidad y distorsión de información relacionada al sector inmobiliario. Sin embargo, de modo a tener un panorama relacionado a los precios del metro cuadrado en los barrios de Asunción, se ha optado por la recopilación de datos existentes sobre la oferta de inmuebles en clasificados de periódicos, sitios de internet e inmobiliarias. Cabe resaltar que este análisis ha sido elaborado con base a muestras de las propiedades ofertadas por cada uno de los barrios de la Capital, de tal manera a obtener un promedio que indique el valor de la tierra en las diferentes zonas de Asunción, descontando el valor de la construcción.

Se puede observar el fuerte incremento en los precios del m2 en los últimos años. Se ha optado por clasificar los precios promediados de los barrios por rangos, que van de US$ 550  a US$ 800 en las zonas altas, US$ 350 a US$ 550 en las zonas medias y US$ 150 a US$ 350 en las zonas bajas.

Atendiendo esta distribución zonificada se demuestra como el crecimiento urbano y corporativo ha sido trasladado a barrios que se encuentran en la “zona alta”, como Ykua Sati, Manorá, Las Lomas, San Cristóbal, entre otros, donde en algunos de los casos los precios oscilan entre US$ 1.000 Y US$ 2.000 el m2, en lugares donde se erigen grandes construcciones edilicias, dependiendo del coeficiente de edificabilidad, donde las inversiones crecen a niveles muy altos, principalmente en las zonas de Santa Teresa o Aviadores del Chaco.

Asimismo, se debe mencionar que los barrios que han tenido en los últimos años un considerable desarrollo han sido Las Mercedes y Barrio Jara, beneficiadas por la densificación del coeficiente de edificabilidad, además de su localización estratégica entre el centro y las demás zonas altas de desarrollo inmobiliario, lo que permite que las viviendas tradicionales, vayan transformándose en edificios de entre tres y cuatro pisos.

 

MILLONARIAS INVERSIONES

Es importante resaltar el aumento de construcciones de numerosos edificios, lo que tiende a un crecimiento vertical de Asunción ya sea para oficinas o para viviendas, lo cual ha empezado a ponerse en marcha con imponentes obras como las del World Trade Center, el complejo Blue Tower, Palacio de los Patos, entre otros.

Con relación a los precios en los barrios de la capital, se puede visualizar una importante barrera de entrada para la clase media, media-baja de la población, y especialmente para los jóvenes que empiezan a insertarse en la vida laboral, lo cual genera un desplazamiento hacia ciudades del área metropolitana, como Lambaré, Ñemby, San Lorenzo, Villa Elisa, y otras. En base a esto, se puede llegar a la conclusión de que Asunción no es una “ciudad económica” para las personas.

 

Radiografía del tipo de vivienda en Asunción

De acuerdo al análisis elaborado a través de los microdatos de la EPH 2015, se identifica el modelo y la composición de los hogares encuestados que corresponden a la capital del país; uno de los datos más destacables es que del total de estos hogares, sólo el 5% corresponde a “Departamentos o pisos” y el 86% corresponde a “Casas”.

Además las familias en Asunción tienen una mayor composición de entre dos a cuatro miembros, entre los cuales se incluye a los empleados domésticos.

 

Distribución del Ingreso de la población asuncena

Al considerar los niveles de ingresos de la población, la gran barrera con la que se encuentran los paraguayos, y especialmente los asuncenos,

Teniendo en cuenta lo anteriormente mencionado, se ha distribuido el ingreso familiar por cantidad de salarios mínimos con respecto a la situación legal de la vivienda, y se observa claramente que el 70% de las familias que perciben un ingreso menor a cuatro salarios mínimos no tienen un hogar propio.

Tal situación evidencia la gran brecha existente entre la clase media, media-baja y la clase alta, analizando la capacidad que poseen para adquirir una vivienda propia en los barrios de Asunción. Esto demuestra que el mercado potencial para las inmobiliarias es el de la clase media, sector que se encuentra con un marcado déficit de viviendas propias, que cada vez va a ir incrementándose, teniendo en cuenta el crecimiento de la población y la cantidad de personas que van ingresando al mercado laboral y que van a necesitar adquirir un hogar al momento de formar una familia.

Es también importante que el Gobierno vaya potenciando las políticas habitacionales apuntando a la población de clase baja que menos tiene posibilidad de cumplir el sueño de la vivienda propia, si bien Senavitat ha venido incrementando los niveles de ejecución de construcciones de viviendas sociales, se observa un tanto alarmante observar que del total de hogares “no propios”, más del 30% se concentra entre las familias que perciben menos de dos salarios mínimos mensualmente, además de tener en cuenta que de contar con una vivienda propia, estas se encuentran en situación de hacinamiento y en estados desfavorables.

 

Financiamiento de la vivienda

Analizando la evolución del crédito del sector bancario, desde el año 2006 según cifras del Banco Central del Paraguay, se puede observar como ha venido reduciéndose la proporción del total del sistema que va destinado de crédito para vivienda. Lo cual reafirma lo que anteriormente se visualizaba al analizar las Encuestas Permanentes de Hogares del 2015.

La escasa y prácticamente nula porción de los hogares que se encuentran siendo adquiridos por pagos a cuotas. Sólo el 3% del crédito total del sistema está dirigido a este tipo de financiamiento, sin embargo en el año 2006, este porcentaje se ubicaba en torno al 9%.

Teniendo en cuenta la cantidad de dinero mensual que la gente que no tiene vivienda propia destina a alquiler, se observa cuál es rango de precios que la gente puede solventar, el cual es menor a G. 2 millones; el 80% de los hogares correspondientes a “Alquiler”, abona sólo esta cantidad de dinero, lo cual está muy por debajo del monto que debe desembolsar una familia para adquirir una vivienda propia en los barrios de Asunción a un plazo de 15 a 20 años.

 

Puntos a considerar dentro del mercado inmobiliario

Si bien el apalancamiento de la Agencia Financiera de Desarrollo a través de productos como “Mi Casa” y “Mi Primera Casa” han estado dirigidos a financiar proyectos de construcción de viviendas, compra de terrenos, casas, dúplex, departamentos, así como remodelaciones de los hogares, tratando de ayudar a que las personas tengan la oportunidad de vivir en una vivienda propia y digna, sin embargo, estos créditos no llegan a una gran parte de las personas. Por lo que se deben buscar mecanismos para que la AFD junto con la banca privada puedan generar mayores incentivos y oportunidades para que la población de clase media y media-baja puedan acceder a adquirir un hogar propio.

Actualmente instituciones financieras están más enfocadas a generar tarjetas de crédito, préstamos de consumo y créditos corporativos de corto y mediano plazo. Se debe buscar la manera de flexibilizar ciertas normas, asumir ciertos riesgos, de manera a que se sientan motivados a tener un cliente ligado a un crédito por un plazo de 15 a 20 años. Esto es algo fundamental que se debe analizar, lo cual podría dar mayor dinamismo a la economía, a través de mayores obras de construcción que terminarán cambiando la vida de muchas familias jóvenes.

También existen bastantes cambios culturales por los que está atravesando la población paraguaya, lo cual modifica los gustos, las necesidades y las preferencias de las personas al momento de elegir el tipo de vivienda a adquirir, como ejemplo se tiene la cantidad de personas que contraen matrimonio, la cual va en descenso en comparación con años anteriores. Las personas también se están acostumbrando a vivir en espacios más reducidos, muchas veces movidos por la dificultad para acceder a grandes viviendas con patios y otras comodidades que son económicamente difíciles de alcanzar, y en otros casos corresponde a un cambio de estilo de vida que exige modificar el tipo de vivienda que uno habita. Las familias están pasando de vivir en hogares con tres dormitorios, a vivir en viviendas que tengan dos dormitorios. Todas estas tendencias van enmarcando el futuro del mercado inmobiliario en Asunción.

Otro de los puntos importantes a tener en cuenta es la implementación de nuevas e innovadoras tecnologías que permitan recortar los costos de construcción, de manera a poder ofrecer productos acorde a lo que la población de clase media y media-baja pueda demandar.

 

 

 

 

 

 

Conozca las 10 compañías más eficientes de Paraguay

El reporte fue elaborado en exclusiva para Revista PLUS por la consultora Business Intelligence Services (BIS).

A medida que la economía paraguaya se va desarrollando exige que las compañías vayan poniéndose en ritmo para un mercado cada vez más sofisticado, que obliga a las empresas a tener la capacidad e idoneidad de poder estar en un nivel competitivo a la par de firmas similares en cualquier punto del globo.

Ya sea para aumentar los negocios, ganar mercado o simplemente no caer en un abismo financiero, las entidades deben ser eficientes.

Según informó la Revista PLUS, que en el marco de su décimo aniversario publicó en su edición de julio 2016 el ranking anual de las empresas más eficientes de la bolsa de Asunción: Sheraton Asunción Hotel; banco Continental; y Nicolás González Oddone (NGO) se ubicaron en el podio.

A continuación, las 10 primeras posiciones de las compañías bursátiles más eficientes del parqué asunceno: RANKING TOP TEN

1) SHERATON ASUNCIÓN HOTEL (0,41)

La compañía Emprendimientos Hoteleros es quizás la muestra más clara de que no siempre es necesario un gran volumen de operación para ser eficiente, ya que consiguió el mejor índice entre todas las empresas que operan en la bolsa de Asunción, con una facturación anual de US$ 8,1 millones.

Este manejo le permite ser una de las que mejor provecho consigue sacar a sus operaciones, consiguiendo una utilidad neta de 1,7 millones de dólares, una proporción bastante interesante de su facturación total.

Siendo quizás la pionera en lo que se refiere a servicios hoteleros de primera línea mundial en el país, la empresa ha sabido adaptarse a los nuevos jugadores que aparecieron en su sector con una estructura de costos que le permite mantener tanto sus estándares de calidad como sus márgenes.

2) BANCO CONTINENTAL (0,44)

El financiero es el sector con mejor desempeño relativo en el ranking de las empresas más eficientes de Paraguay. La intermediaria con matriz en Encarnación y presidida por el banquero Carlos Raúl Espínola se ubica en el segundo escalón del listado de los más destacados.

Continental (el banco con la mayor cantidad de préstamos desembolsados en la economía paraguaya: US$ 2.400 millones) consiguió esta posición de privilegio a pesar de un deterioro de su índice en comparación al 2014, debido a un incremento en el nivel de gastos que le impidió sacar mejor provecho a su resultado bruto, con una utilidad neta de US$ 70,6 millones.

En medio de una industria tan competitiva, la gran eficiencia en sus operaciones explica la sólida posición que mantiene la intermediaria,  así como la gran demanda que existe en el mercado de valores por los títulos que coloca el banco.

3) NICOLÁS GONZÁLEZ ODDONE (NGO) (0,44)

En el tercer lugar y cerrando el podio. Si bien se encuentra dentro de uno de los sectores con menor desempeño promedio, la firma Nicolás González Oddone (NGO) consiguió la tercera ubicación tras reducir sus gastos y sacar así un mayor provecho a un margen que vio reflejado una leve disminución en las ventas.

La facturación el año pasado se situó en US$ 83,3 millones; mientras que la ganancia reportada fue de 14 millones de dólares. Esta situación y sus más de 70 años de experiencia colocaron a la empresa en el tercer puesto entre las firmas con mejor índice de eficiencia de la muestra analizada.

A partir de 1995, NGO pasó a ser una sociedad anónima emisora de capital abierto, que hizo posible el acceso al mercado de capitales y hoy es sinónimo de solidez financiera y una alta reputación sostenida por su descendencia.

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4) BANCO REGIONAL (0,45)

Otro de los bancos líderes a nivel local que encabezan el listado de empresas con el mejor Índice de Eficiencia Empresarial (IEE) es Regional (también con matriz en la ciudad de Encarnación) que con 0,45 ocupa el cuarto lugar del ranking.

La intermediaria consiguió esta posición de privilegio gracias a una importante mejora en su nivel de ingresos, a la par de mantener sus costos en condiciones aceptables y gastos que apenas sufrieron un aumento en comparación al periodo anterior.

El nivel de créditos desembolsados también presentó un crecimiento interesante, en torno al 11%, situándose en US$ 2.032 millones al finalizar el 2015.

Todo esto llevó a que el incremento de la renta generada por la intermediaria se observara como un resultado por demás natural. Así, los beneficios (después de impuestos) superaron los US$ 36 millones. 

5) FINANCIERA RIO (0,45)

La tercera empresa financiera con mejor desempeño en la medición del índice de eficiencia empresarial no es precisamente una de las más grandes ni más tradicionales entre las intermediarias. Sin embargo consiguió un resultado al nivel de las más importantes gracias a su capacidad de gestión.

Los ingresos el año pasado se ubicaron en 40 millones de dólares, mientras que sus ganancias fueron de US$ 2 millones.

En el año 2015 la financiera Rio, que llevaba más de 6 años en el mercado, continuó el proceso de consolidación de su crecimiento, enfocándose en aumentar su alcance a diferentes sectores de la economía habilitando sucursales en el interior del país, a fin de apoyar de mejor manera al rubro productivo y otros sectores de las áreas de influencia.

6) BANCO FAMILIAR (0,47)

En los años que lleva operando en el sector bancario, ha demostrado el por qué decidió pasar a competir “en las grandes ligas”, consiguiendo muy buenos resultados y posicionándose como una de las compañías más eficientes del mercado.

Situación que se demuestra por el sucesivo incremento de su IEE desde el 2013, impulsado principalmente por el crecimiento de su cartera activa y por ende de los ingresos derivados de sus actividades; factor que supo acompañar con un crecimiento medido de sus gastos.

La intermediaria ha conseguido también convertir este indicador de eficiencia en rendimiento para sus accionistas, cerrando el ejercicio con un nivel de utilidades después de impuestos con algo más de US$ 20 millones.

7) BBVA (0,48)

El continuo mejoramiento en el indicador de eficiencia ha permitido que la intermediaria con matriz en España haya conseguido estar situada entre las empresas con mejor IEE de esta muestra.

El ejercicio 2015 fue positivo para el BBVA, que vio aumentar considerablemente sus ingresos operativos, aunque a costos que no permitieron un crecimiento demasiado significativo de su margen, lo que terminó evitando un mayor mejoramiento en el indicador que se vuelve a reducir luego de un aumento transitorio en 2014 en comparación al año anterior.

Paradójicamente, el resultado de la empresa resultó menor al de años anteriores debido a un incremento importante de las previsiones del ejercicio. Las utilidades netas cerraron en US$ 19 millones.

8) RECORD ELECTRIC (0,49)

La firma es una de las tres únicas empresas no financieras dentro del Top Ten, ocupando el octavo lugar del listado gracias a una mejora continua en su indicador desde un valor de 0,59 en 2013 a su actual 0,49.

Esto se dio a pesar de que su facturación no ha seguido la misma tendencia y que su margen bruto es menor al del 2013, demostrando así una gran capacidad de gestión para ajustarse y seguir mejorando a pesar de una coyuntura que no es exactamente la mejor.

Las ventas el año pasado se situaron en US$ 29,5 millones; mientras que la ganancia reportada fue de 5 millones de dólares.

La empresa nació en el año 1970 como un taller de reparaciones y venta de repuestos para motores eléctricos en un pequeño local alquilado en el centro de Asunción y hoy ya cuenta con 14 sucursales ubicadas estratégicamente en las regiones de más productividad del país.

9) VISIÓN BANCO (0,49)

Otra de las instituciones financieras que ocupa posiciones de privilegio en este ranking es Visión Banco, que con un índice de 0,49 obtuvo el noveno puesto.

A pesar de no ser una intermediaria con un gran volumen de participación de mercado (totaliza créditos otorgados a la economía por US$ 678 millones), banco Visión ha sabido consolidar su posición como referente dentro de su nicho de negocio, principalmente gracias a esta capacidad de optimizar sus operaciones.

Durante el 2015 el banco consiguió 5% más de ahorro de los clientes superando los US$ 715 millones al final del periodo, mientras que su utilidad está en el orden de los US$ 4,7 millones.

10) FINANCIERA SOLAR (0,49)

La intermediaria no quiere ser menos y se ubica en la décima posición de las empresas más eficientes que operan en la bolsa de Asunción. Solar es una financiera que, aunque pequeña, en sus casi 40 años de vida institucional se ha consolidado en el mercado y sigue creciendo.

Los ingresos el año pasado se ubicaron en 75,6 millones de dólares, mientras que sus utilidades fueron de US$ 2 millones.

Su IEE viene en alza en los últimos años, impulsado principalmente por una mejora en la facturación en mayor proporción de los costos, a la par que mantiene a raya sus gastos.

En sus inicios la entidad apuntó principalmente al sector de ahorro y crédito para la vivienda, aunque actualmente ha conseguido consolidar diferentes nichos de mercado.

METODOLOGÍA

El ranking de las compañías bursátiles más eficientes incluye a 53 empresas que cotizan en la Bolsa de Valores y Productos de Asunción (BVPASA) cuyos datos se ajustaban a los parámetros necesarios para el procesamiento.

El reporte fue elaborado en exclusiva para Revista PLUS por la consultora paraguaya Business Intelligence Services (BIS). La información utilizada para este análisis corresponde a la publicada por las empresas en sus informes contables de 2015.

El Índice de Eficiencia Empresarial (IEE) se calcula dividiendo los gastos comerciales, administrativos y financieros (Gastos CAF) con el valor del margen bruto de las operaciones, que es la diferencia entre las ventas y el costo relacionado.

Para los propósitos de este informe se resta de los CAF el valor de las depreciaciones y de las amortizaciones, ya que estos son apenas movimientos contables y no reflejan la capacidad de gestión o la eficiencia de la firma.

Por otra parte, los diferenciales por variación del tipo de cambio (ya sean positivos o negativos) se agregaron a los gastos CAF -en los casos en que no estén incluidos- debido a que la mitigación del riesgo de tipo de cambio sí es una parte fundamental del trabajo gerencial.

También se pueden dar modificaciones al margen bruto publicado por las compañías, en el caso de que éstas incluyan en el cálculo “otros ingresos operativos” o cuentas con una nomenclatura similar que no tengan una contrapartida del costo asociado a la generación de estos ingresos. Ya que (de ser incluido) se estaría sobreestimando el verdadero margen.

El tipo de cambio utilizado fue de G. 5.800 por dólar.

 

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